Správa domu vlastními silami

Několik let jsem správcem menšího bytového domu v Brně. Za tyto roky jsem získal nemálo zkušeností. Podle mne je správa bytového domu činnost, která zabezpečí, aby všechny technické, ekonomické, legislativní, ale i mezilidské vztahy fungovaly ku prospěchu každého vlastníka či uživatele budovy.

Správu budovy můžeme rozdělit do čtyř základních kategorií:

1. Technická

2. Ekonomická

3. Legislativní

4. Lidská

Technická část

Základem pro technickou správu je kompletní dokumentace budovy. Jedná se zejména o stavební, rozvody vody, odpadů, plynu, slaboproudu, vzduchotechniky a všech ostatních technických prvků, které se v budově nacházejí.

Velká část technických prvků podléhá státem stanoveným revizím. Toto je obrovská výhoda. Je stanoveno co, kdy a jak je nutno kontrolovat.

Dům jsou však i prvky, které revizím nepodléhají, ale i ty stárnou, mění své vlastnosti a mohou ztrácet svoji spolehlivost a funkčnost. V mnohých případech mohou začít ohrožovat uživatele, ale i své okolí.

Základem je dobrá evidence jednotlivých úkonů, které jsme v rámci technické správy realizovali, a které realizovat budeme.

Mám vytvořeny dvě základní tabulky. Jedna má vypsány ty technické prvky, které podléhají revizím. U každého prvku eviduji poslední termín revize, zjištěný stav, termín odstranění nedostatků, pokud nějaké byly zjištěny a termín příští revize.

Druhá tabulka obsahuje zbývající části domu. Vytvořil jsem si vlastní interní revize jednotlivých částí budovy. Tyto si eviduji stejným způsobem jako u těch, se zákonnou revizí. Jedná se zejména o:

• pravidelnou kontrolu střechy,
• svodů a zaústění okapů dešťové vody s jejich pravidelným čištěním,
• prvků připevněných k obvodovému plášti
• plynulost chodu a zavíráni společných dveří budovy
• chodu oken společných částí,
• pravidelný odečet hlavního vodoměru budovy,
• a v neposlední řadě úklid společných částí.

Je pochopitelné, že každá budova může mít tento rozpis jiný, a to v návaznosti na její technické řešení.

Následně není nic jednoduššího, než pravidelně kontrolovat termíny a realizovat vše, co je potřeba. Zde poprvé přichází lidský faktor. Je nutné s lidmi v budově komunikovat. Obyvatelé a uživatelé totiž přinášejí značné množství informací nejen o technickém stavu budovy.

Ekonomická část

Zde je zapotřebí evidovat a spravovat veškeré ekonomické atributy života budovy. Ve většině případů se jedná o evidenci vybraných záloh, příspěvků, nákladových položek, případných příjmových položek. Mojí výhodou je, že dům, který spravuji, vede pouze účetní evidenci. Zde upozorňuji, že SVJ, která nejsou komerčními subjekty, vedou podvojné účetnictví! To může být pro mnohé oříšek.

Legislativní část

Obrovská část života domu je svázána legislativou. Ta probíhá všemi částmi správy. Od technické v podobě změn norem a předpisů po ekonomickou v podobě úprav způsobů účtování a evidence jednotlivých ekonomických ukazatelů. Jediná rada v této oblasti je sledovat ověřené zdroje a na změny reagovat v rámci nastavených aktivit a vnitřních činnosti v rámci správy.

Lidská část

Lidé jsou pro správu rozhodující. Ideální je, když v domě dobře fungují mezilidské vztahy. Obyvatelé mezi sebou a hlavně se správcem komunikují. Budování těchto vztahů je časově a mnohdy i lidsky velmi náročné. Já se snažím dodržovat pravidlo jednoduché komunikace, dodržování slibů a aktivity v oblasti zjišťování potřeb jednotlivých nájemců.

Co na závěr?

Správa bytového domu z vlastních zdrojů se dá zvládnout. Chce to však obrovské množství času, odhodlání a odvahy. U SVJ či bytových družstev se jedná o práci nedoceněnou. Odměny pro statutární orgány a interní správu jsou téměř nulové. A i zde si dovolím radu. Nebojte si říci o přiměřenou odměnu. A až si o ni budete říkat, vyčíslete, kolik by bylo nutné platit, pokud tuto veškerou činnost nakoupíte z venku. Možná se budou mnozí divit!

Všem přeji, ať váš dům funguje co nejlépe.

Autor: Petr Němec, Pro náš dům, z.s. a taky dlouhodobý správce BD v Brně.